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香港曾道人马会资料:規模房企房企猛打“去化戰” 2019年量入為出現金為王

2019香港曾道人 www.wlyqw.icu 2019-5-10 15:17| 發布者: 李歌春| 查看: 572| 評論: 0|來自: 騰訊房產

摘要: 今年已經過去三分之一,TOP100房企整體表現亮眼,尤其是“千億”及以上規模房企,表現普遍穩健。數據顯示,今年1~4月TOP100房企銷售額同比增長27%?!壩繞涫竊?月份,樓市出現‘小陽春’行情,一二線樓市回升較明顯 ...

今年已經過去三分之一,TOP100房企整體表現亮眼,尤其是“千億”及以上規模房企,表現普遍穩健。數據顯示,今年1~4月TOP100房企銷售額同比增長27%。

“尤其是在4月份,樓市出現‘小陽春’行情,一二線樓市回升較明顯,二手房成交也有明顯提振,并且一季度經濟行情向好,都拉動這3~4月的市場數據?!蹦郴谷聳扛嫠摺睹咳站瞇攣擰芳欽?,2019年被很多房企視為“轉折年”,首先行業的集中度會持續加大,因而分化也會加劇,今年是房企求生和求成的重要一年。2019年規模房企實現年度銷售目標的難度不大,同時不排除超額完成年度目標的可能。

“搶收”加快去化率

的確,2019年房地產行業分化加劇,不僅中小房企,大型品牌房企的格局也在分化,例如綠地、中海等房企一季度銷量同比增幅明顯,但也有部分房企的銷售量出現同比明顯下滑。

機構數據顯示,2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企業所占市場份額已經調整為38%、52%、62%和75%。TOP30的門檻值已經達到302.0億元,同比增長36.6%,規模房企間的競爭異常緊張而膠著。

在當前的競爭中,也能看到房企在銷售上的提速。前4月不少房企出現了“能賣就賣,加快搶收回籠資金”的情況。如在前4月,泰禾、陽光城等房企就推出“搶收計劃”?!睹咳站瞇攣擰芳欽吡私獾?,目前多數房企對于2019年去化率的設想基本設定在50%~60%之間。

而提前“搶收”,也體現出房企對2019年市場的不確定。大多數房企制定的2019年業績目標都相對謹慎,目標增長率普遍在20%左右,而2018年業績目標增速普遍在30%~50%。

過了“千億”門檻的房企,2019年的目標增速多處于15%~20%,更加注重綜合能力的均衡發展,也有更多意愿尋找地產以外的可能性,如融創中國在文化和文旅產業就加大了投資力度。

上述機構人士表示,對于房地產行業的走勢,房企有不確定性。在實現目標的過程中,適時調整的可能性極大,而且房企超額實現目標的難度不大。

規模房企拿地更挑剔

相對于銷售的迫切,對于拿地和投資,規模型房企表現挑剔。

從2019年已過去的4個月來看,雖然房企拿地整體謹慎,但一二線城市、位于核心城市群的優質三四線城市,品牌房企依然保持著較高熱情。前4個月不少核心二三四線城市的拍地溢價率回升明顯,部分城市甚至頻現“地王”。

58安居客房產研究院首席分析師張波直言:“房企拿地總體保守,也不乏在一些熱點城市和核心城市出現‘搶地’的現象,但也僅限于核心城市。房企更挑了?!?/p>

以龍湖為例,其拿地策略是按照“全年的凈負債率50%~60%,半年凈負債率60%~70%的底線不能突破”,用量入為出來規劃買地的額度。但對于城市群周邊的三線城市,尤其是對于像大灣區、長三角這些區域中的城市群強三四線,龍湖也非常關注。

再如陽光城,則是以收定支進行土地投資,以收定支是有量化指標的,原則上拿地會按照銷售回款的50%~55%的比例進行。不過具體還是會根據市場、政策和銷售情況進行適當的靈活調整。

據了解,目前“量入為出”成為多數房企的拿地準則,龍光地產、中國奧園等不少企業的投資預算基本保持在銷售回款或銷售金額的50%以內。而他們在投資上,除普遍回歸一二線外,對于三四線城市則傾向于圍繞城市群做布局,且選擇核心區域或資源配套有優勢的位置。

但張波指出,不同城市間存在顯著差異,如何有效把握不同城市間的差異性需求,挖掘價值洼地成為成功布局的個中關鍵,如杭州有綠城中國、仁恒置地、濱江集團等品質房企,購房者對項目品質的要求之高不言自明。同時,長三角的競爭強度和布局難度也可想而知,合作或收并購方式或可一定程度上降低布局難度。

加強對杠桿率的把控

億翰智庫認為,拿地保守,是因為房企自身儲備充裕,即使調整擴增土儲的節奏也不影響企業整體發展;另外,在房地產轉型升級的關口,高質量發展更重要,房企的投資標準普遍加嚴了——“限價之下,能算過來賬就拿,算不過來就放?!?/p>

但對優質地塊房企依然熱情,是因為目前融資環境實際是在改善的,房企資金短期充裕。在結構性去杠桿的基調下,隨著2019年行業整體信貸環境難有大幅改善,房企整體的資金面也或將迎來邊際改善。

“所以遇到部分土拍政策調整(如下調起拍價、價款付清可延期、降低競買保證金等),城市和地塊本身不差的情況,房企也不會放棄?!幣燦紗?,億翰智庫認為,盡管多數房企對于2019年銷售目標的制訂相對保守,但是規模房企在銷售業績上的天花板可能不存在絕對的界限,而且規模房企搶占市場份額的速度和節奏將會進一步加快,2019年規模房企實現年度銷售目標的難度不大,同時不排除超額完成年度目標的可能。

但2019年房企也應該加強對杠杠率的把控。而控制杠桿把控財務結構,就繞不開“開源節流”,即提升境內外主體評級,降低拿錢的難度和成本;通過定增、配售、配股等方式擴大股本,提升凈資產規模;引入戰略投資人,提升所有者權益規模;加快推貨,提升現金回流速度,增加自有資金體量。

的確,2019年拿地會更加謹慎、目標更加保守,但地必須得拿,目標也必須得沖,房企在剛過去的4個月和已經開始的剩下2/3征程中,在“快”中已表現出明顯的節奏感。





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